Kapitalertragssteuer auf Ihre Immobilie in Portugal: Wann und was zahlen Sie?
Ihre portugiesische Immobilie wurde verkauft. Sie haben damit einen schönen Gewinn gemacht. Aber ob Sie diesen Gewinn ganz für sich behalten können oder ob Sie ihn versteuern müssen, hängt von einer Vielzahl von Faktoren ab, die wir in diesem Artikel übersichtlich auflisten werden.
In Portugal zahlen Sie Kapitalertragssteuer (in Portugal als Mais Valias bekannt), sobald Sie Ihre Immobilie verkauft haben. Sie zahlen diese Steuer auf die Differenz zwischen dem Kaufpreis und dem Verkaufspreis. Es gibt einige Kosten, die ausgeglichen werden können, um Ihre Kapitalgewinne zu reduzieren, und es gibt Ausnahmen, bei denen überhaupt keine Kapitalgewinne gezahlt werden müssen.
Wenn Sie in Portugal steuerlich ansässig sind, sind Sie von der Zahlung der Kapitalertragssteuer befreit, wenn Sie die Immobilie vor 1989 besessen haben. Jeder Kauf nach 1989 ist kapitalertragsteuerpflichtig.
Besitzen Sie die Immobilie seit mehr als zwei Jahren? Dann haben Sie Anspruch auf eine Inflationsentlastung. Es gibt eine offiziell registrierte Tabelle, mit der Sie den genauen Abzugsbetrag berechnen können.
Vom Kapitalertragswert werden im Jahr des Verkaufs 50 % zu Ihrem regulären Einkommen hinzugerechnet. Nehmen wir also an, Sie haben einen Mehrwert von 20.000 €; Davon sind grundsätzlich 10.000 Euro steuerpflichtig.
Sie zahlen mindestens 14,5 % und maximal 48 % Steuern (Sätze von 2023) auf 50 % Ihrer Kapitalgewinne. Der höchste Satz gilt für Einkommen über 78.834 € pro Jahr. Nachfolgend finden Sie die Steuerstaffel für 2023.
Portugal verfügt über ein Reinvestitionsprogramm, das eine Befreiung oder Ermäßigung der Kapitalertragssteuer beinhaltet.
Sie können 36 Monate nach dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes reinvestieren. In diesem Fall müssen Sie den Betrag, den Sie reinvestieren möchten, in Ihrer Steuererklärung angeben. Es ist auch möglich, Ihr neues Zuhause 24 Monate vor dem Verkauf Ihres Haupthauses zu kaufen.
Es ist wichtig, dass sich der neue Wohnsitz in der EU (einschließlich Portugal) oder einem Land des Europäischen Wirtschaftsraums (EWR) befindet, das Steuerinformationen mit Portugal austauscht.
Hinweis: Seit dem Brexit ist das Vereinigte Königreich nicht mehr Teil des EWR. Der Kauf eines neuen Hauptwohnsitzes im Vereinigten Königreich ist nicht von der Kapitalertragssteuer auf Ihren Hauptwohnsitz befreit, den Sie in Portugal verkauft haben.
Damit Sie beim Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes keine Kapitalertragssteuer zahlen müssen, ist es außerdem wichtig, dass Sie den gesamten Erlös aus dem Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes (einschließlich Immobiliengebühren, Notar- und Eintragungsgebühren und anderer Nebenkosten) wieder investieren.
Wenn Sie sich entscheiden, Ihr Hauptwohnheim zu verkaufen und ein kleineres/billigeres Haus als das zu kaufen, das Sie verkaufen, können Sie wählen, ob Sie das ungenutzte Guthaben in eine Lebensversicherungspolice investieren und von der Befreiung profitieren oder Kapitalgewinne auf den Wert zahlen möchten, der nicht reinvestiert wurde, und den Rest auf Ihrem Bankkonto haben.
Gewinne aus dem Verkauf Ihrer Immobilie können auch steuerfrei sein, wenn Sie im Rentenalter sind und den Erlös in einen Versicherungsvertrag oder eine Rente reinvestieren. Es ist wichtig, dass Sie (oder Ehepartner/Lebenspartner) im Ruhestand oder über 65 Jahre alt sind.
Der Verkaufserlös soll innerhalb von sechs Monaten in eine Pensionskasse, ein staatliches Rentensystem oder einen Versicherungsvertrag investiert werden. Wenn Sie in eine Rente reinvestieren, müssen Sie eine maximale jährliche Zahlung von 7,5 % des Wertes der Gelder erhalten (sprechen Sie mit Ihrem Buchhalter/Anwalt, um zu bestätigen, dass Sie berechtigt sind).
Lebensversicherungspolicen, bei denen Sie eine breite Palette von Anlagevermögen innerhalb ihrer steuereffizienten Struktur halten können, sind für diese Erleichterung berechtigt.
Wenn Sie keinen Anspruch auf eine Befreiung von Kapitalerträgen haben, können Sie sich die folgenden Optionen ansehen, um Ihre Kapitalertragshaftung zu reduzieren.
Ab dem 01.01.2023 gelten neue Regeln für Gebietsfremde und die anwendbare Kapitalertragssteuer beim Verkauf ihrer Immobilie in Portugal.
Bis zum 1. Januar 2023 wurden Gebietsfremde und Gebietsansässige unterschiedlich berechnet. Während Gebietsansässige auf 50 % ihrer Gewinne einen progressiven Einkommensteuersatz zahlten, zahlten Gebietsfremde eine Pauschalgebühr von 28 % auf die Summe ihrer Gewinne.
Nach diesen Regeln zahlten Gebietsfremde mehr Kapitalertragssteuer als Gebietsansässige, was in den letzten Jahren zu verschiedenen Gerichtsverfahren geführt hat.
Bei so vielen Gerichtsverfahren hat sich die Situation weiterentwickelt, und sowohl das portugiesische Verfassungsgericht als auch der Europäische Gerichtshof haben bestätigt, dass diese unterschiedliche Behandlung nach EU-Recht diskriminierend ist.
Obwohl verschiedene Fälle und Entscheidungen des Gerichts bereits aus dem Jahr 2021 stammen, wurde die Gesetzgebung in Portugal bzw. die Berechnung der Kapitalertragssteuer durch die portugiesischen Steuerbehörden nicht geändert. Bis jetzt....
Das portugiesische Gesetz muss noch geändert werden, die portugiesische Steuerbehörde teilte jedoch mit, dass sie Gebietsansässige und Gebietsfremde bereits für alle Kapitalgewinne, die für Immobilienverkäufe nach dem 31. Dezember 2022 gelten, gleich behandeln wird.
Dies bedeutet, dass ab dem 01.01.2023 Gebietsfremde den gleichen, progressiven Steuersatz zahlen (auch genannt; IRS-Steuer) gewinnen über 50% ihrer Immobilien genau wie Einwohner. Diese Entscheidung wird im Einklang mit der EU-Gesetzgebung getroffen.
Welche Steuersätze gelten nach den neuen Veräußerungsertragsregeln?
Ab dem 01.01.2023 werden sowohl für portugiesische Residenten als auch für Nicht-Residenten 50 % ihrer Immobiliengewinne zu ihrem weltweiten Einkommen aus dem Jahr des Verkaufs hinzugerechnet. Die Summe ihres weltweiten Einkommens + 50 % ihrer Kapitalgewinne bestimmt, welcher Steuertarif anwendbar ist. Siehe die Steuerskala oben.
Ein Beispiel nach den neuen Regeln:
Ein alleinstehender, nicht ansässiger Einwohner verkauft seine Immobilie in Portugal im Jahr 2023 und hat 100.000 € Kapitalgewinn. Im selben Jahr hatte er ein Auslandseinkommen von 90.000 €.
Das Gesamteinkommen für dieses Jahr beträgt: 90.000 € + 50.000 € (das ist die Hälfte der Kapitalgewinne) = 140.000 €
Auf den Veräußerungsgewinn wird ein Steuersatz von 48 % erhoben (da 140.000 € höher sind als die höchste Skala von 78.834 € Jahreseinkommen). Dies bedeutet, dass der gebietsfremde Verkäufer nach den neuen Regeln 24.000 € an Kapitalgewinnen zahlt (d. h. 48 % Steuer auf 50.000 €, was 50 % des gesamten Kapitalgewinns entspricht).
Nach den alten Regeln hätte er einen Pauschalsatz von 28 % auf die Gesamtgewinne von 100.000 € gezahlt, was einer Steuer von 28.000 € entspricht, die zu zahlen wäre, wenn die alten Regeln noch anwendbar wären.
Sowohl in Portugal ansässige als auch in Portugal ansässige Personen können ihre Kapitalertragssteuer senken, indem sie die Kosten ausgleichen. Die anfallenden Kosten können in zwei Kategorien unterteilt werden: Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf der Immobilie; und Kosten im Zusammenhang mit Arbeiten oder Verbesserungen an der Immobilie.
Die erste Kategorie umfasst die beim Kauf gezahlte Grunderwerbssteuer, die anfallenden Notarkosten und die Maklergebühren beim Verkauf. Bitte beachten Sie: Ihr Makler muss in der notariellen Urkunde(Escritura auf Portugiesisch) erwähnt werden, damit diese Kosten abgezogen werden können. Sie können Rechnungen für diese Kosten einreichen, um eine Ermäßigung Ihrer Kapitalertragssteuer zu erhalten.
Sie können Kosten für Verbesserungen und Renovierungen an der Immobilie absetzen, wenn Sie eine Rechnung für diese Kosten einreichen können, auf der auch Ihre Steuernummer angegeben ist. Diese Rechnungen dürfen auch nicht älter als 12 Jahre ab dem Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags sein.
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