Aktualisieren 9-12-2024
Ab dem 1. November 2024 gelten neue Regeln für lokale Unterkünfte, im Portugiesischen als "Alojamento Local" (AL) bezeichnet. Diese von der neuen portugiesischen Regierung eingeführten Vorschriften bringen bedeutende positive Veränderungen für die Regelungen im Bereich der lokalen Unterkünfte (AL) mit sich, was eine Erleichterung für Investoren, Immobilieneigentümer und Käufer darstellt. Die Änderungen, die mehrere restriktive Maßnahmen der vorherigen Regierung aus dem Jahr 2023 rückgängig machen, zielen darauf ab, die Attraktivität von Immobilien, die sich für Ferienvermietungen eignen, sowohl für Käufer als auch für Verkäufer zu steigern.
Eine der am meisten begrüßten Änderungen, die ab dem 1. November 2024 in Kraft tritt, ist die Wiedereinführung der Übertragbarkeit bestehender Mietlizenzen. Die Abschaffung dieser Übertragungsmöglichkeit durch die vorherige Regierung hatte die Flexibilität für Immobilieneigentümer im Falle von Todesfall, Erbschaft, Scheidung oder der Entscheidung, die Immobilie zu verkaufen, erheblich eingeschränkt.
Ab dem 1. November 2024 können bestehende Lizenzen wieder übertragen werden, mit Ausnahme von sogenannten „Eingeschränkten Gebieten“ (Contention Areas), in denen unterschiedliche kommunale Vorschriften gelten können. In diesen Gebieten kann die Übertragung von AL-Lizenzen für als Apartamento (Wohnungen) oder Moradia (Häuser) registrierte Unterkünfte untersagt sein. Diese Einschränkung gilt jedoch nicht für Fälle von Erbschaft, Scheidung oder Übertragungen an Ehe- bzw. Lebenspartner, Kinder oder Eltern.
Die Wiederherstellung der Übertragbarkeit von Mietlizenzen, insbesondere bei einem Immobilienverkauf, ist ein großer Vorteil für Immobilieneigentümer sowie Käufer und Investoren auf dem Markt.
Die am meisten begrüßte Änderung, die die Regierung ab dem 1. November 2024 eingeführt hat, ist ein Dezentralisierungsansatz, der den Gemeinden die Befugnis gibt, Entscheidungen bezüglich der Regelungen für lokale Unterkünfte zu treffen. Dieser Schritt ermöglicht maßgeschneiderte Vorschriften, die den spezifischen Bedürfnissen verschiedener Regionen gerecht werden und fördert ein ausgewogenes und nachhaltiges Wachstum des Ferienvermietungsmarktes sowie des Immobiliensektors.
Ab dem 1. November 2024 können die Gemeinden „Eingeschränkte Gebiete“ (Contention Areas) und „Gebiete des nachhaltigen Wachstums“ (Areas of Sustainable Growth) festlegen, in denen die Registrierung neuer ALs für diese bestimmten Bereiche innerhalb jeder Gemeinde eingeschränkt sein kann.
Eingeschränkte Gebiete werden als solche definiert, in denen ein Überschuss an ALs vorhanden ist, während in den Gebieten des nachhaltigen Wachstums spezielle Überwachungsmaßnahmen eingeführt werden, um einen Überschuss an ALs zu verhindern.
Mit dieser neuen Struktur, die am 1. November 2024 in Kraft trat, können ab sofort wieder neue AL-Mietlizenzen beantragt werden, mit Ausnahme der eingeschränkten Gebiete (die von jeder Gemeinde festgelegt werden müssen). Diese Bereiche des nachhaltigen Wachstums und der Einschränkung sind zum Beispiel in großen Teilen von Lissabon und im Zentrum von Ericeira zu finden, weshalb diese Gebiete weiterhin Einschränkungen für neue Registrierungen unterliegen.
Neben der Festlegung von Gebieten haben die Gemeinden nun auch die Befugnis, die Registrierung neuer ALs innerhalb von 60 Tagen (oder 90 Tagen in eingeschränkten Gebieten) abzulehnen.
Ab dem 1. November 2024 wird es Eigentümergemeinschaften nicht mehr gestattet sein, AL-Lizenzen ohne Begründung "absolut" zu genehmigen oder zu stornieren. Sie können jedoch die Stornierung einer Lizenz beantragen, sofern wiederholte und nachgewiesene Störungen vorliegen und die Stornierung mit einer Mehrheit (mehr als 50 % der gesamten Eigentümeranteile) beschlossen wird. Die Gemeinde entscheidet dann, ob die Lizenz für einen Zeitraum von bis zu fünf Jahren storniert wird oder nicht.
Zudem kann die Erteilung von AL-Mietlizenzen im ursprünglichen Grundbuchauszug des Gebäudes oder in den Teilungserklärungen von neuen Eigentümergemeinschaften untersagt werden, wenn neue Eigentümergemeinschaften gebildet werden. Um bereits bestehende Teilungserklärungen zu ändern und AL-Lizenzen zu verbieten, ist zunächst eine Zweidrittelmehrheit erforderlich. Dieses Verbot gilt jedoch nur für zukünftige ALs und nicht für bereits bestehende ALs im Gebäude.
Die für das AL verantwortliche Person muss ihre Telefonnummer und E-Mail-Adresse der Eigentümergemeinschaft mitteilen, und die Gemeinde kann jederzeit verlangen, dass der Inhaber der AL-Lizenz innerhalb von drei Tagen den Vertrag der entsprechenden AL-Versicherung vorlegt.
Dies sind die wichtigsten Änderungen, die ab dem 1. November 2024 aufgrund des Gesetzesdekrets Nr. 76/2024 in Kraft treten. Die Gemeinden in Portugal müssen nun entscheiden, wie sie Kurzzeitvermietungen regulieren und den Zugang zu lokalen Wohnungen mit der Nachfrage nach touristischen Unterkünften in Einklang bringen. Dies ist eine positive Nachricht für alle, die am portugiesischen Immobilienmarkt beteiligt sind. Die neue Regierung erwartet, mit den neuen Vorschriften sofortige Erleichterungen für den Immobilien- und den lokalen Unterkunftssektor zu schaffen, da der Ferienvermietungsmarkt und der Immobiliensektor seit Oktober 2023 unter den vorherigen Regelungen gelitten haben. Diese neuesten Anpassungen der Ferienvermietungsgesetze stellen einen positiven Schritt zur Unterstützung des Immobilienmarktes in Portugal dar und bieten eine attraktive Perspektive für Investoren sowie vor allem die dringend benötigte Stabilität und Flexibilität für Immobilieneigentümer und Käufer.
Wenn Sie persönlich eine Immobilie mit einer AL-Lizenz besitzen und die Vermietungstätigkeit (als Einzelunternehmer) einstellen, bleibt die Frist von 3 Jahren bestehen. Das bedeutet, dass Sie die Tätigkeit einstellen müssen und erst nach 36 Monaten Ihre Steuerpflicht auf die normalen Vorschriften reduzieren können. Wenn Sie die Immobilie mit der AL-Lizenz verkaufen oder innerhalb von 36 Monaten nach Beendigung der Vermietungstätigkeit verkaufen, können Sie keine Ausgaben von der Kapitalertragssteuer abziehen, und die Steuer wird auf 95 % des Gewinns erhoben.
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