IMT - Portugiesische Grunderwerbssteuer

Die IMT (Imposto Municipal sobre a Transmissão Onerosa de Imóveis) ist eine Grunderwerbssteuer, die beim Kauf einer Immobilie in Portugal gezahlt werden muss. Der Käufer ist dafür verantwortlich, sie zu zahlen, und dies geschieht in Portugal vor der Eigentumsübertragung. In der Tat wird der Notar vor der Eigentumsübertragung einen Zahlungsnachweis verlangen.

WIE WIRD DIE ITT BERECHNET?

Um die portugiesische IMT zu berechnen, müssen Sie Folgendes wissen

1) den Kaufpreis (ohne den Wert des Inventars)

2) die eingetragene Nutzung der Immobilie

3) ob Sie die Immobilie als Hauptwohnsitz oder als Zweitwohnsitz kaufen und

4) ob sich die Immobilie auf dem portugiesischen Festland oder in der Region der Azoren oder Madeira-Inseln befindet, da die beiden letztgenannten Regionen eine andere Tabelle haben.

Welche Immobilienarten werden bei der IMT-Berechnung unterschieden?

Um die Art der Immobilie zu bestimmen, ist es wichtig, die Unterlagen der Immobilie einzusehen oder den Immobilienmakler danach zu fragen. Es werden die folgenden Unterscheidungen getroffen:

• Städtisches Eigentum für Wohnzwecke; dies sind alle Gebäude mit der Zweckbestimmung "Wohnen" oder auf Portugiesisch "Habitação" genannt. Dies ist in der Nutzungslizenz einer Immobilie und/oder in der Katastereintragung angegeben. Für diese Immobilien wird die IMT gemäß der nachstehenden IMT-Tabelle berechnet.
• Agricultural property; for this type of property, the table below is not used to calculate IMT, but a fixed rate of 5% is applied. In Portugal, agricultural land is classified as "rustica". When buying a property, it may also be the case that the land belonging to the property is split into 2 cadastral articles, one of which is for building and the other is agricultural. The total purchase price is then divided by value between the two articles and two calculations take place to calculate the total IMT payable for both articles.
• Für andere städtische Immobilien, z. B. für Gewerbeimmobilien, Baugrundstücke oder Immobilien mit einer touristischen Lizenz (meist Häuser in Ferienanlagen), gilt ein pauschaler Satz von 6,5 % für die IMT. Der Wert des Kaufpreises spielt dabei keine Rolle. Da die Registrierung oder die Art der Immobilie unter "andere städtische Immobilien" fällt, gilt der feste Satz von 6,5 %.

Es ist auch wichtig festzustellen, ob Sie auf dem portugiesischen Festland oder auf den Inseln Madeira oder Azoren kaufen, da die Inseln ihre eigene Tabelle zur Berechnung der IMT haben.

Die Abbildung unten zeigt die Tabellen zur Berechnung der IMT im Jahr 2024 für das portugiesische Festland. Es wird unterschieden zwischen dem Kauf für einen ständigen Wohnsitz und dem Kauf einer Immobilie als Zweitwohnsitz. Im ersten Fall gilt die oberste Tabelle, für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes gilt die zweite Tabelle.

Beispiel 1:

Sie kaufen ein freistehendes Haus auf dem portugiesischen Festland für 300.000 €, das Sie als Zweitwohnsitz nutzen wollen, das Haus hat eine Wohngenehmigung vom Rathaus und das Grundstück ist ausschließlich als städtisches Grundstück eingestuft; die Summe, die Sie für die Berechnung der IMT aufwenden müssen, beträgt:

300.000 € x 8% - 11.035,25 € = 12.964,75 € zu zahlende IMT (die letztlich 4% des Kaufpreises beträgt).

Beispiel 2:

Sie kaufen ein freistehendes Haus auf dem portugiesischen Festland für 300.000 €, das Sie als Zweitwohnsitz nutzen möchten. Die Immobilie verfügt über eine Wohngenehmigung des Rathauses und das Grundstück hat zwei eingetragene Artikel, einen städtischen und einen ländlichen Teil. Angenommen, der ländliche Teil hat einen Wert von 40.000 € und der städtische Teil einen Wert von 260.000 €, dann lautet die Berechnung der IMT

260.000 € x 7 % - 8.163,12 € = 10.036,88 € zu zahlende IMT für den städtischen Teil

und

40.000 € x 5 % (Pauschalsatz für landwirtschaftliche Flächen) = 2.000 € KAG für den landwirtschaftlichen Teil

insgesamt 12.036,88 € IMT für diesen Kauf (das sind 4% des Kaufpreises)

Hinweis: Wenn Sie eine Immobilie in Portugal einschließlich Mobiliar/Inventar kaufen, können Sie einen realistischen Wert des Kaufpreises für das Mobiliar/Inventar ansetzen. Ein Vorteil ist, dass dieser Wert nicht in die Berechnung der KAG einfließt. Der Wert muss jedoch ein realistischer Wert für das von Ihnen gekaufte Inventar sein. Außerdem ist es wichtig, dass es sich um einen realistischen Wert handelt, da Sie in der Zukunft, wenn Sie sich zum Verkauf entschließen, Kapitalgewinne auf die Differenz zwischen dem (zukünftigen) Verkaufspreis und dem früheren Kaufpreis zahlen müssen. Wenn Sie den Möbeln einen bestimmten Wert zuschreiben, ist der Kaufpreis ohne Möbel der Preis, der zur Berechnung der Kapitalertragszahlung verwendet wird. Lesen Sie mehr über Kapitalgewinne in diesem hier.